V rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3491/2024 (z května 2025) se Nejvyšší soud zabýval důležitou otázkou, kterou v praxi často řeší nejen spoluvlastníci nemovitostí, ale i realitní makléři, kupující a právní zástupci: Jak má vypadat řádné splnění zákonného předkupního práva mezi spoluvlastníky? A především – kdy přesně tato povinnost vzniká?
V posuzovaném případě došlo k převodu tříčtvrtinového spoluvlastnického podílu na nemovitosti bez toho, aby byl zbývající spoluvlastník – vlastník ideální jedné čtvrtiny – formálně a včas osloven s řádnou nabídkou ke koupi. Přestože prodávající tvrdil, že spoluvlastnici o svém záměru informoval předem, soudy nižších stupňů posuzovaly situaci rozdílně.
Nejvyšší soud však poskytl jasnou odpověď: povinnost nabídnout předkupníkovi spoluvlastnický podíl ke koupi vzniká až uzavřením kupní smlouvy s třetí osobou (tzv. koupěchtivým). Teprve v tento okamžik lze předkupníkovi oznámit konkrétní a závazné podmínky převodu, jak to vyžaduje § 2143 a § 2147 občanského zákoníku. Jinými slovy: předběžná, „neformální“ nabídka učiněná před uzavřením kupní smlouvy není způsobilá splnit zákonnou povinnost.
Nejvyšší soud výstižně zdůraznil, že smyslem a účelem předkupního práva je zajistit spoluvlastníkovi právní jistotu. Ta může být garantována jen tehdy, když je předkupníkovi nabídnut podíl ke koupi za přesně známých podmínek – tedy za podmínek, které již byly sjednány ve smlouvě s třetí osobou. Nabídky založené na záměru nebo předběžném jednání tuto funkci nenaplňují.
Zajímavým momentem rozhodnutí je rovněž odmítnutí argumentace odvolacího soudu, podle níž bylo pozdní uplatnění předkupního práva ze strany spoluvlastnice zneužitím práva. Nejvyšší soud připomněl, že právo uplatněné v zákonné tříleté promlčecí lhůtě nelze bez mimořádně závažných okolností považovat za výkon práva v rozporu s jeho účelem. Skutečnost, že spoluvlastnice byla v době převodu v insolvenčním řízení, dokonce objektivně odůvodňuje, proč právo uplatnila až později.
Toto rozhodnutí potvrzuje, že zákonné předkupní právo nelze obejít ani účelovou předběžnou nabídkou, ani domněnkou, že spoluvlastník „pravděpodobně nebude schopen podíl koupit“. Z pohledu právní jistoty všech účastníků převodu – prodávajícího, koupěchtivého i předkupníka – je proto klíčové, aby byla učiněna formálně řádná nabídka obsahující konkrétní parametry již uzavřené kupní smlouvy.
Doporučení z praxe:
Pokud prodáváte spoluvlastnický podíl na nemovité věci a podléháte zákonnému předkupnímu právu, ujistěte se, že:
- nejprve uzavřete smlouvu s koupěchtivým (s doložkou o podmíněnosti),
- následně písemně oslovíte spoluvlastníky s kompletní informací o uzavřené smlouvě a poskytnete jim zákonnou lhůtu k vyjádření,
- a teprve poté, pokud spoluvlastníci nabídku neakceptují, realizujete zápis vlastnického práva ve prospěch koupěchtivého.
Tento postup minimalizuje riziko, že dojde k soudnímu sporu, ve kterém by mohl být převod zpochybněn – a to i po letech.