Plánujete koupi nemovitosti a zajímá Vás, jak se liší právní postup v Česku a Polsku? Ať už investujete nebo hledáte nový domov, zde je přehled klíčových rozdílů mezi oběma zeměmi.
1. Předběžná smlouva
- Česko: Uzavření rezervační nebo budoucí kupní smlouvy není povinné, ale běžné. Kupující často skládá rezervační poplatek realitní kanceláři, který může být nevratný, pokud si koupi rozmyslíte. Smlouva o smlouvě budoucí obvykle obsahuje podmínky prodeje, včetně lhůty pro uzavření finální kupní smlouvy.
- Polsko: Často se uzavírá smlouva o budoucí smlouvě kupní („umowa przedwstępna“), která – má-li být vynutitelná – musí být notářsky ověřena = smlouva musí být podepsána v přítomnosti notáře a tento notář následně potvrdí její pravost. V praxi se jedná o velmi důležitý dokument, který zajišťuje, že druhá smluvní strana neodstoupí od obchodu na poslední chvíli.
2. Vklad do katastru nemovitostí
- Česko: Vlastnické právo přechází na kupujícího až zápisem do katastru nemovitostí, což trvá cca 21–25 dní. Po podání návrhu na vklad běží ochranná lhůta 20 dnů, během které mohou být podány námitky. Kupující by si měl ověřit, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena, zástavní právo či exekuce.
- Polsko: Převod vlastnictví nastává okamžitě po podpisu kupní smlouvy u notáře. Notář následně provádí zápis do katastru, což v praxi znamená, že kupující je ihned právoplatným vlastníkem. Nicméně, vklad do katastru („księga wieczysta„) může trvat několik měsíců, což může mít dopad na čerpání hypotéky – je proto vhodné na to pamatovat již při jednání s bankou.
3. Role notáře
- Česko: Kupní smlouva nemusí být sepsána notářem, stačí soukromá smlouva s ověřenými podpisy smluvních stran. Advokátní či notářská úschova kupní ceny je však doporučená, aby se minimalizovalo riziko, že prodávající dostane peníze, ale kupující nezíská nemovitost.
- Polsko: Kupní smlouva musí být se psána ve formě notářského zápisu (tedy notářem), jinak je neplatná. Notář hraje v procesu klíčovou roli – kontroluje vlastnictví, právní stav nemovitosti a ověřuje, zda nejsou na nemovitosti závazky. Notářské poplatky mohou být vyšší než v Česku a počítají se procentuálně z hodnoty nemovitosti.
4. Financování a hypotéka
- Česko: Banky poskytují hypotéky i cizincům z EU, ale podmínky se mohou lišit. Problémem pro české banky je však stále poskytnutí úvěru na koupi nemovitosti v Polsku.
- Polsko: Polské banky mohou vyžadovat vyšší spoluúčast kupujícího, a cizincům mohou klást přísnější podmínky, pravidlem jsou vyšší úrokové sazby – záleží na tom, zda máte příjmy v PLN či v EUR, to je výhodou; příjem v CZK Vám bohužel znevýhodní úvěrové podmínky.
5. Daně při koupi
- Česko: Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020. Platí se pouze daň z nemovitých věcí, která se hradí každoročně dle velikosti nemovitosti a sazeb místní samosprávy.
- Polsko: Kupující platí 2% daň z civilněprávních transakcí (PCC) při koupi nemovitosti na sekundárním trhu. Dále se rovněž platí daň z nemovitých věcí, která se hradí každoročně dle velikosti nemovitosti.
6. Omezení pro cizince
- Česko: Občané EU mohou nemovitosti kupovat bez omezení. Pro občany třetích zemí nejsou stanovena zásadní omezení, s výjimkou zemědělské půdy ve specifických případech.
- Polsko: Pro některé typy nemovitostí (např. zemědělská půda, lesy) musí cizinci mimo EU žádat o povolení Ministerstvo vnitra. V praxi se toto omezení vztahuje především na velké pozemky a strategicky významné oblasti.
Závěr
Český i polský systém mají svá specifika. V Polsku hraje klíčovou roli notář, vlastnické právo přechází ihned a kupující musí počítat s daní z převodu. V Česku je proces flexibilnější, ale na zápis do katastru se čeká déle. Důležitým faktorem je také financování – v Polsku může být náročnější pro cizince získat hypotéku.
Pokud máte zájem o koupi nemovitosti v Polsku, rádi Vám pomůžeme s přípravou celého procesu.