V souvislosti s rostoucím zájmem občanů Evropské unie o nabývání nemovitostí na území Polské republiky jsme připravili tento krátký článek s cílem přiblížit nejdůležitější právní otázky spojené s tímto procesem. Praktické rady uvedené níže mohou být výchozím bodem k zvážení využití profesionálních právních služeb naší Advokátní kanceláře.
1. ROZSAH SVOBODY NABÝVÁNÍ NEMOVITOSTÍ CIZINCI Z EU A PŘÍPADY VYŽADUJÍCÍ POVOLENÍ
Podle čl. 8 polského zákona ze dne 24. března 1920 o nabývání nemovitostí cizinci – občané členských států EU, Evropského hospodářského prostoru (EHP) a Švýcarské konfederace, v zásadě nemusí získávat povolení Ministerstva vnitra a státní správy pro nabytí nemovitosti v Polsku.
Výjimky stanoví:
- zemědělské a lesní pozemky o výměře přesahující 1 ha,
- nemovitosti nacházející se v pohraničních pásmech Polské republiky, stanovených prováděcím předpisem.
V těchto případech je nutné získat buď povolení Ministra nebo příslušného správního orgánu.
Cizinci ze zemí mimo EHP jsou povinni získat povolení ministerstva k nabytí jakékoliv nemovitosti na území Polska.
Povolení se vydává ve správním řízení na základě žádosti cizince, po prokázání tzv. vazeb na Polsko (např. podnikatelská činnost, manželství s polským občanem, povolení k trvalému pobytu). Nesplnění této povinnosti má za následek absolutní neplatnost právního jednání ex lege.
2. OVĚŘENÍ PRÁVNÍHO STAVU NEMOVITOSTI
Před uzavřením jakékoliv smlouvy týkající se nemovitosti se doporučuje detailní analýza jejího právního stavu.
a. Pozemkové knihy (Księgi Wieczyste)
Vedené podle zákona ze dne 6. července 1982 o pozemkových knihách a zástavním právu na nemovitosti, představují veřejný rejstřík, ve kterém jsou evidována věcná a některá obligační práva k nemovitostem. Zejména v oddíle II je zapsán vlastník nebo držitel práva stavby, v oddíle III omezení dispozičních práv (např. věcná břemena, výstrahy), v oddíle IV zástavní práva na nemovitosti.
Zásada materiální publicity pozemkových knih (čl. 5 cit. zákona) znamená, že nabyvatel jednající v důvěře k obsahu pozemkové knihy je chráněn vůči zatížením neuvedeným v pozemkové knize. Tato zásada rovněž zajišťuje, že pokud nabyvatel nabude nemovitost od neoprávněné osoby, která však je zapsána v knize jako vlastník, nabývá vlastnické právo tak, jako by ji nabyl od skutečného vlastníka.
b. Evidence půdy a budov (Ewidencja Gruntów i Budynków)
Vedená na základě geodetických předpisů poskytuje údaje o poloze, hranicích, výměře, označení parcel a způsobu užívání. Informace jsou dostupné mimo jiné přes portál Geoportal (https://www.geoportal.gov.pl/).
c. Specializované servery a environmentální portály
Pro podrobnější analýzu je vhodné využít:
- Hydroportal (isok.gov.pl) – povodňová rizika,
- HydroGeoPortal – podmáčení, hladina podzemních vod,
- komerční online služby, které za poplatek provedou audit nemovitosti z formální, geologické, hydrologické aj. perspektivy dle výběru klienta.
3. ZÁSTAVNÍ PRÁVO NA NEMOVITOSTI A RIZIKA SPOJENÁ SE ZATÍŽENÍMI
Zvláštní pozornost vyžaduje prověření oddílu IV pozemkové knihy, tj. zástavních práv zatěžujících nemovitost. Častým rizikem je existence společné hypotéky zřízené na více nemovitostech (čl. 76 zákona o pozemkových knihách a zástavním právu na nemovitosti), která může zatížit např. nově vzniklou bytovou jednotku oddělenou z větší nemovitosti (např. apartmán nově vydělený jako samostatný předmět vlastnictví z budovy při prodeji klientovi).
Právník provádějící revizi smlouvy a knih ověří, zda hypotéka přechází na nabývanou nemovitost, byla vymazána či zajištěna příslušným prohlášením hypotečního věřitele.
4. PODÍL NA NEMOVITOSTI A POZEMEK JAKO SAMOSTATNÝ PŘEDMĚT VLASTNICTVÍ
V praxi se často vyskytují případy nabytí vlastnického podílu k pozemku, na kterém stojí několik budov. Je důležité rozlišit:
- vlastnické právo k pozemku jako samostatné nemovitosti,
- a podíl na společné nemovitosti, což přináší omezení v hospodaření a nakládáním, vyplývající ze spoluvlastnictví a nutnost spolupráce s ostatními spoluvlastníky při některých úkonech v rámci správy nemovitosti.
Podle polského zákona ze dne 27. března 2003 o územním plánování a hospodaření s územím, pokud má pozemek ve spoluvlastnictví malou výměru, tj. nesplňoval by minimální výměru pro nově oddělený pozemek podle územního plánu obce, není přípustné zrušení spoluvlastnictví fyzickým rozdělením pozemku.
5. URČENÍ ÚČELU V ÚZEMNÍM PLÁNU A MOŽNOST KRÁTKODOBÉHO PRONÁJMU
Podle zákona o územním plánování a hospodaření s územím je klíčové zjistit, jaké využití je pro daný pozemek stanoveno územním plánem obce – např. obytné, obytně-komerční, komerční, turistické. To má zásadní význam pro investiční plány kupujícího, včetně krátkodobého pronájmu (např. přes platformy Airbnb nebo Booking.com).
Právní poznatky dokazují, že pravidelný krátkodobý pronájem k turistickým účelům může být považován za podnikatelskou činnost, což znamená povinnost registrace jako OSVČ v polské obdobě živnostenského rejstříku (CEIDG) nebo společnosti v obchodním rejstříku (KRS), případně zápis do evidence ubytovacích zařízení a plnění daňových povinností včetně DPH.
Pokud územní plán určuje lokalitu výlučně k obytnému užívání, není možné na nemovitosti provozovat krátkodobý pronájem (např. přes platformy Airbnb nebo Booking.com). Dlouhodobý pronájem těmto omezením nepodléhá.
6. OVĚŘENÍ DŮVĚRYHODNOSTI PRODÁVAJÍCÍHO
Vzhledem k vysoké hodnotě transakce a riziku podvodů doporučujeme před podpisem smlouvy (smlouvy o smlouvě budoucí):
- ověření prodávajícího v registrech dlužníků (např. BIG, KRD),
- analýzu právního stavu nemovitosti v pozemkových knihách z hlediska případných exekucí nebo nároků třetích osob,
- prověření transakční historie nemovitosti a případných veřejnoprávních zatížení (např. daňových nedoplatků).
7. VÝHODY PROFESIONÁLNÍ PRÁVNÍ SLUŽBY
Oblast | Rozsah podpory kanceláře |
Právní analýza nemovitosti | Prověrka právního stavu (pozemkové knihy, evidence půdy a budov, územní plán), odhalení omezení dispozice, analýza důsledků nabytí podílu na nemovitosti. |
Bezpečnost transakce | Zastupování při uzavírání smluv (rezervačních, smluv o smlouvě budoucí, kupních), vyjednávání klauzulí, spolupráce s notáři, zpracování právních posudků. |
Obsluha investic a pronájmu | Poradenství při zakládání podnikání, přípravě nájemních smluv, zastupování ve správních a daňových řízeních souvisejících s pronájmem. |
8. DAŇ Z OBČANSKOPRÁVNÍCH ÚKONŮ (PCC) PŘI NABYTÍ NEMOVITOSTI
Nabytí vlastnictví nemovitosti kupní smlouvou podléhá dani z občanskoprávních úkonů (polský zákon ze dne 9. září 2000 o dani z občanskoprávních úkonů).
Základní informace:
- Sazba daně: 2 % tržní hodnoty nemovitosti (čl. 7 odst. 1 písm. a zákona).
- Daňový poplatník: kupující, tj. nabyvatel nemovitosti (čl. 4 bod 1 zákona).
- Plátce daně: notář – podle čl. 10 odst. 2 zákona, pokud je smlouva uzavírána ve formě notářského zápisu (což je povinné v případě nemovitostí), je notář plátcem daně, tj. hradí ji kupující při podpisu kupní smlouvy a notář odvádí finančnímu úřadu.
- Okamžik vzniku daňové povinnosti: okamžik uzavření občanskoprávního úkonu, tj. podpis notářského zápisu (čl. 3 odst. 1 bod 1 zákona).
- Výjimky: koupě nemovitosti na primárním trhu (od developera jako plátce DPH) nepodléhá dani z občanskoprávních úkonů, protože první úkon je zatížen DPH (čl. 2 bod 4 zákona).
Daň z občanskoprávních úkonů se tak v praxi týká převážně transakcí mezi fyzickými osobami – nepodnikateli (sekundární trh).
SHRNUTÍ
Nabývání nemovitostí v Polsku cizinci z Evropské unie, přestože je formálně liberalizováno, stále vyžaduje důkladnou právní analýzu a velkou míru opatrnosti. Profesionální podpora advokátní kanceláře nejenže minimalizuje právní a finanční rizika, ale umožňuje optimalizaci celého procesu – od prověření nemovitosti, přes uzavření smlouvy, až po případnou přípravu k investici či pronájmu.
Neváhejte nás kontaktovat – zajistíme komplexní a odborné právní služby v každé fázi nabývání nemovitosti v Polsku.