W związku z rosnącym zainteresowaniem obywateli Unii Europejskiej w zakresie nabywania nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przygotowaliśmy niniejszy krótki artykuł mający na celu przybliżenie najważniejszych zagadnień prawnych związanych z tym procesem. Praktyczne porady zawarte poniżej mogą stanowić punkt wyjścia do rozważenia skorzystania z profesjonalnej obsługi prawnej w ramach naszej Kancelarii Adwokackiej.
1. ZAKRES SWOBODY NABYWANIA NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW Z UE ORAZ PRZYPADKI WYMAGAJĄCE UZYSKANIA ZEZWOLENIA
Zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278), obywatele państw członkowskich Unii Europejskiej, a także Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej, co do zasady nie są obowiązani do uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości w Polsce.
Wyjątek stanowią:
- nieruchomości rolne oraz leśne o powierzchni przekraczającej 1 ha,
- nieruchomości położone w strefach nadgranicznych Rzeczpospolitej Polskiej, określonych rozporządzeniem wykonawczym.
W przypadkach tych konieczne jest uzyskanie zezwolenia Ministra bądź właściwego organu administracyjnego.
Cudzoziemcy spoza EOG obowiązani są uzyskać zezwolenie Ministra na nabycie każdej nieruchomości na terenie Rzeczpospolitej Polskiej.
Uzyskanie zezwolenia następuje w trybie administracyjnym, na wniosek cudzoziemca, przy wykazaniu tzw. przesłanek więzi z Polską (np. prowadzenie działalności gospodarczej, małżeństwo z obywatelem polskim, posiadanie zezwolenia na pobyt stały). Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje nieważnością czynności prawnej ex lege.
2. WERYFIKACJA STANU PRAWNEGO NIERUCHOMOŚCI
Przed zawarciem jakiejkolwiek umowy dotyczącej nieruchomości zaleca się dokonanie szczegółowej analizy jej statusu prawnego.
a) Księgi wieczyste (KW)
Prowadzone na podstawie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2025 r. poz. 341), stanowią publiczny rejestr, w którym ujawniane są prawa rzeczowe oraz niektóre prawa obligacyjne dotyczące nieruchomości. W szczególności, w dziale II ujawniany jest właściciel lub użytkownik wieczysty, w dziale III ograniczenia w rozporządzaniu (np. służebności, ostrzeżenia), zaś w dziale IV hipoteki.
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 cyt. ustawy) oznacza, że nabywca działający w zaufaniu do treści KW uzyskuje ochronę prawną przed nieujawnionymi obciążeniami. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych zapewnia także, że jeżeli nabywca nieruchomości nabędzie nieruchomość od osoby nieuprawnionej, to jeżeli osoba ta jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, nabywca uzyska prawo własności nieruchomości, tak jakby nabył ją od rzeczywistego właściciela.
b) Ewidencja gruntów i budynków
Prowadzona na podstawie przepisów prawa geodezyjnego, dostarcza danych o położeniu, granicach, powierzchni, oznaczeniu działek oraz sposobie użytkowania. Informacje te dostępne są m.in. za pośrednictwem portalu Geoportal (https://www.geoportal.gov.pl/).
c) Serwisy specjalistyczne i portale środowiskowe
Dla pogłębionej analizy warto skorzystać z:
- Hydroportalu (isok.gov.pl) – zagrożenia powodziowe,
- HydroGeoPortalu – podtopienia, wody gruntowe,
- komercyjnych serwisów internetowych, które za drobną opłatą przeprowadzą audyt nieruchomości z perspektywy formalnej, geologicznej, hydrologicznej, itp. w zakresie wybranym przez klienta;
3. HIPOTEKA I ZAGROŻENIA ZWIĄZANE Z OBCIĄŻENIAMI
Szczególnej ostrożności wymaga analiza działu IV KW, tj. hipoteki obciążające nieruchomość. Częstym zagrożeniem jest istnienie hipoteki łącznej, ustanowionej na kilku nieruchomościach (art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), która może objąć np. nowopowstały lokal wyodrębniony z większej nieruchomości obciążonej (np. może nią zostać obciążony apartament nowo wyodrębniony jako odrębny przedmiot własności z apartamentowca podczas zawierania umowy sprzedaży z klientem).
Prawnik dokonujący analizy umowy oraz KW zidentyfikuje, czy hipoteka przechodzi na nabywaną nieruchomość, czy też została wykreślona lub objęta stosownym oświadczeniem wierzyciela hipotecznego.
4. UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI A DZIAŁKA JAKO ODRĘBNY PRZEDMIOT WŁASNOŚCI
W praktyce często spotyka się przypadki nabycia udziału w nieruchomości gruntowej, na której posadowionych jest kilka budynków. Istotne jest rozróżnienie między:
- prawem własności działki jako samodzielnej nieruchomości,
- a udziałem w nieruchomości wspólnej, co niesie ograniczenia w zarządzaniu i rozporządzaniu nieruchomością wynikające z faktu istnienia współwłasności ułamkowej nieruchomości oraz konieczności współdziałania z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości przy niektórych czynnościach związanych z zarządzaniem nieruchomością.
Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), w przypadku, gdy działka będąca przedmiotem współwłasności ma małą powierzchnię, tj. minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek nie odpowiadałaby wymogom minimalnej powierzchni nowo wyodrębnionej działki wg. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), nie jest dopuszczalne przeprowadzenie zniesienia współwłasności poprzez podział fizyczny działki, tj. poprzez wyodrębnienie kilku odrębnych działek dla każdego ze współwłaścicieli działki dotychczas objętej współwłasnością.
5. PRZEZNACZENIE TERENU A MOŻLIWOŚĆ WYNAJMU KRÓTKOTERMINOWEGO
Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kluczowe jest ustalenie, jakie przeznaczenie ma dany teren w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego danej gminy – np. mieszkaniowe, mieszkaniowo-usługowe, usługowe, turystyczne. Ma to fundamentalne znaczenie dla planów inwestycyjnych nabywcy nieruchomości, w tym wynajmu nieruchomości w formule krótkoterminowej (np. przez platformy Airbnb czy Booking.com).
Praktyka administracyjna i orzecznicza wskazuje, że regularny wynajem krótkoterminowy na cele turystyczne może być kwalifikowany jako działalność gospodarcza, co pociąga za sobą obowiązek rejestracji w przedsiębiorcy CEIDG/KRS oraz ewentualnie uzyskania wpisu do rejestru obiektów noclegowych, a także rozliczeń podatkowych, w tym VAT.
Tym samym, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa miejsce położenia danej działki jako lokalizację przeznaczoną wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe, nie będzie możliwe na danej nieruchomości prowadzenie działalności w postaci najmu krótkoterminowego (np. przez platformy Airbnb czy Booking.com).
Najem okazjonalny, tj. najem długo terminowy, nie podlega powyższym ograniczeniom.
6. WERYFIKACJA WIARYGODNOŚCI SPRZEDAJĄCEGO
Z uwagi na wysoką wartość transakcji oraz ryzyka związane z oszustwami, rekomendujemy:
- weryfikację kontrahenta w rejestrach dłużników (np. BIG, KRD),
- analizę stanu prawnego w KW pod kątem ewentualnych zajęć komorniczych lub roszczeń osób trzecich,
- sprawdzenie historii transakcyjnej nieruchomości oraz ewentualnych obciążeń publicznoprawnych (np. zaległości podatkowych).
7. KORZYŚCI Z PROFESJONALNEJ OBSŁUGI PRAWNEJ
Obszar | Zakres wsparcia Kancelarii |
Analiza prawna nieruchomości | Badanie stanu prawnego (KW, ewidencja gruntów, MPZP), wykrywanie ograniczeń w rozporządzaniu, analiza skutków nabycia udziałów w nieruchomości. |
Bezpieczeństwo transakcji | Reprezentacja przy zawieraniu umów przedwstępnych i przyrzeczonych, negocjacje klauzul, współpraca z notariuszami, sporządzanie ekspertyz prawnych. |
Obsługa inwestycji i wynajmu | Doradztwo w zakresie zakładania działalności gospodarczej, przygotowania umów z najemcami, reprezentacji w postępowaniach administracyjnych oraz podatkowych związanych z wynajmem. |
8. PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNOPRAWNYCH (PCC) PRZY NABYCIU NIERUCHOMOŚCI
Nabycie własności nieruchomości w drodze umowy sprzedaży podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 z późn. zm.).
Podstawowe informacje:
- Stawka podatku: 2% wartości rynkowej nieruchomości (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC).
- Podatnik: kupujący, tj. nabywca nieruchomości (art. 4 pkt 1 ustawy PCC).
- Płatnik: notariusz – zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy PCC, jeżeli umowa sprzedaży jest zawierana w formie aktu notarialnego (co jest obowiązkowe w przypadku nieruchomości), notariusz jest płatnikiem podatku. Oznacza to, że pobiera podatek od nabywcy przy podpisywaniu aktu i odprowadza go do urzędu skarbowego.
- Chwila powstania obowiązku podatkowego: z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, tj. podpisania aktu notarialnego (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC).
- Zwolenia i wyjątki: Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym (od dewelopera będącego podatnikiem VAT) nie podlega PCC, ponieważ pierwsza czynność objęta jest VAT (art. 2 pkt 4 ustawy PCC). PCC dotyczy zatem w praktyce głównie transakcji między osobami prywatnymi (rynek wtórny).
PODSUMOWANIE
Nabywanie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców z Unii Europejskiej, choć zliberalizowane w zakresie formalnym, w dalszym ciągu wymaga dokładnej analizy prawnej i ostrożności. Profesjonalne wsparcie kancelarii adwokackiej nie tylko ogranicza ryzyko prawne i finansowe, ale także pozwala zoptymalizować cały proces – od etapu weryfikacji nieruchomości, przez zawarcie umowy, aż po ewentualne przygotowanie do inwestycji czy wynajmu.
Zapraszamy do kontaktu – zapewnimy kompleksową i fachową obsługę prawną na każdym etapie nabywania nieruchomości w Polsce.